“好不容易搶到的！”3月9日上午，趙源華和幾位老友在油菜花海漫步。

趙源華是甘肅省平?jīng)鍪腥?。今年初退休后，他以每?500元的價(jià)格，在成都崇州市白頭鎮(zhèn)五星村租下一個(gè)小院，租期6個(gè)月。他說(shuō)，小院是他在一眾候選房中精挑細(xì)選的結(jié)果。

趙源華這么說(shuō)，是因?yàn)樗拇ǖ拈e置農(nóng)房數(shù)量不少。四川農(nóng)業(yè)大學(xué)等機(jī)構(gòu)估算，全省常年閑置農(nóng)房數(shù)量達(dá)30萬(wàn)—60萬(wàn)套，若算上季節(jié)性閑置的，數(shù)量會(huì)更多。

今年的中央一號(hào)文件提出，探索農(nóng)戶合法擁有的住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用的有效實(shí)現(xiàn)形式。事實(shí)上，自2018年起，四川就開(kāi)始相關(guān)探索，嘗試讓城里人的田園牧歌生活需求與鄉(xiāng)村大量閑置農(nóng)房有效對(duì)接。

先行者的探索

為非村集體組織成員“開(kāi)門(mén)”，擴(kuò)大閑置農(nóng)房交易范疇

大豆泡發(fā)、磨漿……2月9日上午，在位于五星村的手工豆腐體驗(yàn)店內(nèi)，店主鄭光雄指導(dǎo)前來(lái)研學(xué)的小學(xué)生制作手工豆腐。單是這一天，就有200多名游客在此體驗(yàn)手工豆腐制作和豆腐宴。

鄭光雄的這家店，正是五星村首批被盤(pán)活的閑置農(nóng)房。

鄭光雄來(lái)到五星村是2018年。這一年的中央一號(hào)文件首次提出，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。當(dāng)年8月23日，成都市青羊區(qū)居民鄭光雄與五星村集體經(jīng)濟(jì)組織、五星村居民龔學(xué)倫分別簽訂協(xié)議，獲得龔學(xué)倫的閑置農(nóng)房使用權(quán)。

龔學(xué)倫說(shuō)，自己早就在崇州市城區(qū)定居。此前曾有村外農(nóng)戶和企業(yè)想要購(gòu)買(mǎi)這套農(nóng)房，但因政策限制無(wú)法成交。

擴(kuò)大交易范圍的好處，體現(xiàn)在租金上。按照協(xié)議約定，租期15年，租金前5年為每年6萬(wàn)元，后期逐漸遞增。這開(kāi)了非本村集體組織成員農(nóng)房使用權(quán)交易的先河。承租當(dāng)年，鄭光雄斥資300萬(wàn)元，將農(nóng)房改造成手工豆腐體驗(yàn)店，2021年底前收回成本。

此后6年多的時(shí)間里，五星村4家閑置農(nóng)房被出租給外來(lái)投資者，20多戶農(nóng)房被改造成酒吧、餐館、農(nóng)家樂(lè)和商店。面對(duì)越來(lái)越多的交易需求，崇州市有關(guān)部門(mén)和白頭鎮(zhèn)政府先后介入，明確五星村閑置農(nóng)房交易要“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改建、統(tǒng)一管理”。同時(shí)，整合涉農(nóng)項(xiàng)目資金，對(duì)五星村村容村貌和農(nóng)田景觀進(jìn)行整體布局、打造，并配套公共服務(wù)設(shè)施。目前，五星村周邊12分鐘車程內(nèi)，布局有三甲醫(yī)院、大型商場(chǎng)、菜市場(chǎng)及各類休閑娛樂(lè)設(shè)施。

改革帶來(lái)的活水，疊加景觀資源與公共服務(wù)資源的支撐，讓五星村成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。去年，五星村接待游客近300萬(wàn)人次，旅游綜合收入近9000萬(wàn)元。

成功者的經(jīng)驗(yàn)

村集體經(jīng)濟(jì)組織擔(dān)當(dāng)“二傳手”，降低交易違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

五星村盤(pán)活閑置農(nóng)房成功的經(jīng)驗(yàn)是什么？五星村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任高志偉認(rèn)為，關(guān)鍵是用好村集體經(jīng)濟(jì)組織這個(gè)“二傳手”。

鄭光雄簽訂了兩份租房協(xié)議。與龔學(xué)倫簽訂的那份，主要約定價(jià)格、租期等。與五星村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的協(xié)議中，單是禁止事項(xiàng)就有兩頁(yè)。主要內(nèi)容是：不得未批先建、未批先改；房屋改造不得超出原有宅基地范圍；不得建設(shè)別墅大院、私人會(huì)所等樓堂館所等。如違反上述協(xié)議，農(nóng)戶有權(quán)廢止協(xié)議并追究承租者的責(zé)任。

“這等于加了一道防護(hù)?！彼拇ㄞr(nóng)業(yè)大學(xué)教授冉瑞平解釋，在我國(guó)“三農(nóng)”制度體系中，農(nóng)房與農(nóng)村宅基地高度捆綁，具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障等功能，產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)排他性特點(diǎn)。例如，為避免產(chǎn)權(quán)糾紛，不準(zhǔn)非村集體組織成員對(duì)租用的農(nóng)房擴(kuò)建。今年的中央一號(hào)文件也重申不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房、宅基地。

一方面，盤(pán)活閑置農(nóng)房中存在諸多法律法規(guī)紅線；另一方面，維護(hù)自身權(quán)益能力較弱的農(nóng)戶，拉農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織“入局”是最為現(xiàn)實(shí)的選擇。

在試點(diǎn)3年后，2021年，五星村把此前探索的做法制度化：村集體經(jīng)濟(jì)組織作為“中間人”，面向村民承租閑置農(nóng)房，面向客戶出租農(nóng)房或者入股企業(yè)，從法律上避免了農(nóng)戶與客戶的直接交易。

在高志偉看來(lái)，這樣做的好處，是村集體經(jīng)濟(jì)組織能參與盤(pán)活閑置農(nóng)房的交易全程，同時(shí)嚴(yán)格審核交易價(jià)格的合理性和交易條款的合規(guī)合法性，進(jìn)一步降低交易過(guò)程及后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。

“這對(duì)雙方都有好處?！笔∩缈圃貉芯繂T郭曉鳴表示，這樣做的好處有三：整合資源，實(shí)現(xiàn)閑置農(nóng)房整體開(kāi)發(fā)，提高交易價(jià)格；監(jiān)督企業(yè)或個(gè)人在后續(xù)的改建、運(yùn)營(yíng)行為，避免擴(kuò)建、重建房屋等違法違規(guī)行為；降低農(nóng)戶與企業(yè)、個(gè)人直接發(fā)生糾紛的概率。“這是既能保護(hù)承租方，也能保護(hù)農(nóng)戶的制度設(shè)計(jì)?！?/p>

疑惑者的期待

補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、交易體系短板，盡快厘清交易雙方權(quán)益

“基礎(chǔ)設(shè)施完善、公共服務(wù)體系完備、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、村集體經(jīng)濟(jì)組織強(qiáng)力支撐……”資陽(yáng)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局農(nóng)村宅基地管理科科長(zhǎng)楊志用幾個(gè)關(guān)鍵詞為已盤(pán)活的閑置農(nóng)房“畫(huà)像”。

楊志認(rèn)為，并非所有的村莊都具備這些要素，也意味著不是所有的閑置農(nóng)房都能助力村莊吃上“旅游飯”。

所言非虛。省社科院等多個(gè)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，鄉(xiāng)村旅游需求旺盛的城市近郊目前占據(jù)全省閑置農(nóng)房盤(pán)活的絕大部分。而未來(lái)，部分交通便利和公共服務(wù)體系完備的閑置農(nóng)房的盤(pán)活方式，是抓住“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”爆發(fā)的契機(jī)，用于城鎮(zhèn)退休職工下鄉(xiāng)養(yǎng)老、休假。其余地區(qū)的閑置農(nóng)房，將用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)施用房。

不過(guò)，從各地探索和實(shí)踐來(lái)看，四川還有諸多“作業(yè)”待補(bǔ)。

首先，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板。蛇年春節(jié)前，吉林省退休人員吳奇材退訂了樂(lè)山市的一處農(nóng)房。因?yàn)楫?dāng)?shù)匚恢闷h(yuǎn)且沒(méi)有公交車，對(duì)身患慢性疾病的吳奇材來(lái)說(shuō)，看病、取藥很不方便。成都市大邑縣民宿從業(yè)者周家偉說(shuō)，如果距離醫(yī)院、商場(chǎng)等車程超過(guò)15分鐘，閑置農(nóng)房盤(pán)活的難度就會(huì)增加。

其次，完善交易體系。廣元市劍閣縣龍?jiān)存?zhèn)居民趙民說(shuō)，隨子女進(jìn)城定居后，他一直想盤(pán)活自家的二層小樓，但始終沒(méi)有找到下家和估價(jià)機(jī)構(gòu)。這是交易體系缺失的結(jié)果。截至目前，全省最大的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)——成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所只完成了7個(gè)市州分公司建設(shè)，并未覆蓋全省。

最后，也是最關(guān)鍵的是，明確交易雙方的行為邊界和權(quán)益。

“特別是個(gè)人或者企業(yè)拿到房子以后，能做多大程度的改造？房屋質(zhì)量出問(wèn)題了怎么辦？”周家偉說(shuō)，這些關(guān)乎市場(chǎng)主體盤(pán)活農(nóng)房的積極性，但在法律法規(guī)層面仍屬空白。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前正積極組織對(duì)全省閑置農(nóng)房情況摸底，并借助宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設(shè)等，補(bǔ)齊農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面的短板。同時(shí)，加快建設(shè)全省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，推動(dòng)形成閑置農(nóng)房交易大市場(chǎng)，探索農(nóng)房交易和產(chǎn)業(yè)培育新模式、新業(yè)態(tài)，盡可能讓更多閑置農(nóng)房煥發(fā)生機(jī)與活力。

□四川日?qǐng)?bào)全媒體記者 王成棟

分享讓更多人看到