政策問答

　　什么是普通住宅？

　　●住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

　　●單套建筑面積在140平方米以下

　　●實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下

　　什么是非普通住宅？

　　●一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更高的價格公寓

　　是否受影響？

　　●如果公寓的性質(zhì)是商業(yè)而非住宅（如許多40年產(chǎn)權(quán)的公寓），不在本次新政覆蓋范圍內(nèi)

　　●如果公寓的性質(zhì)是住宅（如有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件就可以免征土地增值稅

　　哪些項目不能享受免征？

　　●按照國家規(guī)定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策

　　購房者負(fù)擔(dān)是否增加？

　　●由于普通居民購、賣住房不涉及繳納土地增值稅，這種調(diào)整是為房地產(chǎn)開發(fā)商在適用優(yōu)惠政策上提供依據(jù)，不會增加購房者的負(fù)擔(dān)

　　房地產(chǎn)企業(yè)是否受影響？

　　●由于前后政策標(biāo)準(zhǔn)完全一致，不會影響房地產(chǎn)企業(yè)依規(guī)享受土地增值稅免征政策，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

　　4月25日，省政府印發(fā)《關(guān)于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，提出全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并明確與此相銜接的土地增值稅免征政策具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　對百姓、房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)市場而言，這一政策的出臺有何影響？記者采訪了相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及行業(yè)專家，對《通知》進行了解讀。

　　取消標(biāo)準(zhǔn)限制 推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　簡單來說，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，價格相對符合居民的購買力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更高的價格。

　　為增加普通住宅供應(yīng)，以前的政策對普通住宅和非普通住宅實行分類施策管理，并授權(quán)各省從容積率、單套建筑面積、實際成交價格等三個方面制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。四川的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　實行普通住宅和非普通住宅分類管理后，國家明確對普通住宅在稅收方面給予優(yōu)惠政策支持。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，且增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，免征土地增值稅。

　　那為何要取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)？黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。為落實黨的二十屆三中全會精神，國家有關(guān)部委明確要求調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，其中包括取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。取消各類限制性措施將推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的積極預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，四川出臺《通知》，明確全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　稅收政策不變 符合條件可享免征

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定的土地增值稅免征政策優(yōu)惠對象為普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，稅收優(yōu)惠政策如何執(zhí)行？

　　2024年11月，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（下稱《公告》），規(guī)定取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，需繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅免征優(yōu)惠，并授權(quán)省級政府明確政策具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，相較以前的政策，《通知》的變化主要體現(xiàn)在全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上，稅收政策不變，保持穩(wěn)定。取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之前，符合標(biāo)準(zhǔn)的可以免征土地增值稅；取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，《通知》明確的三項免稅條件與四川省原普通住宅標(biāo)準(zhǔn)完全一致，對有關(guān)市（州）此前依規(guī)確定的條件與《通知》不一致的，授權(quán)市（州）人民政府確定是否繼續(xù)執(zhí)行。

　　比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造某住宅小區(qū)，該住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，在土地增值稅清算時，對于其中單套建筑面積在140平方米以下且實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住宅，如增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，在以前年度可免征土地增值稅，在《通知》出臺后，可繼續(xù)享受免征政策。

　　此外，按照國家規(guī)定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策。針對網(wǎng)友關(guān)注的“公寓是否受政策影響”問題，四川省稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，如果公寓的性質(zhì)是商業(yè)而非住宅（如許多40年產(chǎn)權(quán)的公寓），不在本次新政覆蓋范圍內(nèi)；如果公寓的性質(zhì)是住宅（如有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件就可以免征土地增值稅。

　　不會增加購房者負(fù)擔(dān) 穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

　　新政對居民購房和房地產(chǎn)企業(yè)是否會有影響？省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于前后政策標(biāo)準(zhǔn)完全一致，不會影響房地產(chǎn)企業(yè)依規(guī)享受土地增值稅免征政策，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

　　“可以理解為對中央‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’政策的落地落實。”西南財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值稅免征政策在標(biāo)準(zhǔn)未取消時就一直在執(zhí)行，新政出臺后再次明確，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)找到政策執(zhí)行依據(jù)，穩(wěn)定房企稅負(fù)預(yù)期，避免因政策變化而沖擊開發(fā)建設(shè)。

　　新政也不會增加購房者負(fù)擔(dān)。“由于普通居民購、賣住房不涉及繳納土地增值稅，這種調(diào)整是為房地產(chǎn)開發(fā)商在適用優(yōu)惠政策上提供依據(jù)，不會增加購房者的負(fù)擔(dān)。”省財政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　此外，《公告》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房和第二套住房，面積為140平方米及以下的，均減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，分別減按1.5%、2%的稅率征收契稅。

　　“我們也一直在按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”四川省稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，契稅新政減輕了購房負(fù)擔(dān)，增強了居民購房支付能力。2025年一季度四川累計新增減征契稅12.28億元，惠及近8萬戶購房家庭。

　　在個人出售住房增值稅方面，四川繼續(xù)執(zhí)行“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售免征增值稅”政策。（四川日報全媒體記者 曹凘源）

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