政策問答

　　什么是普通住宅？

　　●住宅小區建筑容積率在1.0以上

　　●單套建筑面積在140平方米以下

　　●實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下

　　什么是非普通住宅？

　　●一般具有更高的建設標準、更大的面積、更高的價格公寓

　　是否受影響？

　　●如果公寓的性質是商業而非住宅（如許多40年產權的公寓），不在本次新政覆蓋范圍內

　　●如果公寓的性質是住宅（如有一些70年產權的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件就可以免征土地增值稅

　　哪些項目不能享受免征？

　　●按照國家規定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策

　　購房者負擔是否增加？

　　●由于普通居民購、賣住房不涉及繳納土地增值稅，這種調整是為房地產開發商在適用優惠政策上提供依據，不會增加購房者的負擔

　　房地產企業是否受影響？

　　●由于前后政策標準完全一致，不會影響房地產企業依規享受土地增值稅免征政策，以此穩定房地產企業稅負

　　4月25日，省政府印發《關于取消普通住宅和非普通住宅標準有關事項的通知》，提出全省統一取消普通住宅和非普通住宅標準，并明確與此相銜接的土地增值稅免征政策具體執行標準。

　　對百姓、房地產開發商及房地產市場而言，這一政策的出臺有何影響？記者采訪了相關部門負責人及行業專家，對《通知》進行了解讀。

　　取消標準限制 推動房地產市場平穩健康發展

　　簡單來說，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，價格相對符合居民的購買力，適合大多數家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設標準、更大的面積、更高的價格。

　　為增加普通住宅供應，以前的政策對普通住宅和非普通住宅實行分類施策管理，并授權各省從容積率、單套建筑面積、實際成交價格等三個方面制定普通住宅標準。四川的普通住宅標準為：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　實行普通住宅和非普通住宅分類管理后，國家明確對普通住宅在稅收方面給予優惠政策支持。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定，納稅人建造普通住宅出售，且增值額未超過開發成本費用20%的，免征土地增值稅。

　　那為何要取消普通住宅和非普通住宅標準？黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。為落實黨的二十屆三中全會精神，國家有關部委明確要求調整或取消各類購房的限制性措施，其中包括取消普通住宅和非普通住宅標準。取消各類限制性措施將推動房地產市場平穩健康發展，有利于優化房地產市場供給、引導房地產市場的積極預期，促進房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式。在此背景下，四川出臺《通知》，明確全省統一取消普通住宅和非普通住宅標準。

　　稅收政策不變 符合條件可享免征

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定的土地增值稅免征政策優惠對象為普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅標準后，稅收優惠政策如何執行？

　　2024年11月，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部印發《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（下稱《公告》），規定取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，需繼續執行土地增值稅免征優惠，并授權省級政府明確政策具體執行標準。

　　省財政廳相關負責人介紹，相較以前的政策，《通知》的變化主要體現在全省統一取消普通住宅和非普通住宅標準上，稅收政策不變，保持穩定。取消普通住宅標準之前，符合標準的可以免征土地增值稅；取消普通住宅標準之后，《通知》明確的三項免稅條件與四川省原普通住宅標準完全一致，對有關市（州）此前依規確定的條件與《通知》不一致的，授權市（州）人民政府確定是否繼續執行。

　　比如，某房地產開發企業建造某住宅小區，該住宅小區建筑容積率在1.0以上，在土地增值稅清算時，對于其中單套建筑面積在140平方米以下且實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住宅，如增值額未超過開發成本費用20%的，在以前年度可免征土地增值稅，在《通知》出臺后，可繼續享受免征政策。

　　此外，按照國家規定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策。針對網友關注的“公寓是否受政策影響”問題，四川省稅務局相關負責人回應稱，如果公寓的性質是商業而非住宅（如許多40年產權的公寓），不在本次新政覆蓋范圍內；如果公寓的性質是住宅（如有一些70年產權的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件就可以免征土地增值稅。

　　不會增加購房者負擔 穩定房地產企業稅負

　　新政對居民購房和房地產企業是否會有影響？省財政廳相關負責人介紹，由于前后政策標準完全一致，不會影響房地產企業依規享受土地增值稅免征政策，以此穩定房地產企業稅負。

　　“可以理解為對中央‘促進房地產市場平穩健康發展’政策的落地落實。”西南財經大學財政稅務學院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值稅免征政策在標準未取消時就一直在執行，新政出臺后再次明確，能夠幫助房地產開發企業找到政策執行依據，穩定房企稅負預期，避免因政策變化而沖擊開發建設。

　　新政也不會增加購房者負擔。“由于普通居民購、賣住房不涉及繳納土地增值稅，這種調整是為房地產開發商在適用優惠政策上提供依據，不會增加購房者的負擔。”省財政廳相關負責人介紹。

　　此外，《公告》規定，對個人購買家庭唯一住房和第二套住房，面積為140平方米及以下的，均減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，分別減按1.5%、2%的稅率征收契稅。

　　“我們也一直在按照這個標準執行。”四川省稅務局相關負責人介紹，契稅新政減輕了購房負擔，增強了居民購房支付能力。2025年一季度四川累計新增減征契稅12.28億元，惠及近8萬戶購房家庭。

　　在個人出售住房增值稅方面，四川繼續執行“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售免征增值稅”政策。（四川日報全媒體記者 曹凘源）

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