“盧書記，3號(hào)院18棟的老潘在綠化帶堆放了大量垃圾，臭氣熏天，社區(qū)管不管？”

“盧書記，我的汽車昨晚停在小區(qū)又被擦掛了，咋個(gè)賠哦？”

“盧書記，我們單元樓道燈又不亮了，哪個(gè)來修？”……

這是成都市武侯區(qū)長壽苑社區(qū)書記盧洪鑒去年以前一天的真實(shí)寫照，每天都有接不完的電話、處理不完的事情，其中很多都是老舊院落管理中的雞毛蒜皮、矛盾糾紛。社區(qū)書記和兩委成員疲于奔命，老百姓還很不滿意。

物業(yè)人員正在通過網(wǎng)絡(luò)查詢繳費(fèi)記錄。人民網(wǎng)記者 李平攝

“老先進(jìn)”也有“心頭患”

長壽苑社區(qū)是成都市內(nèi)有名的居民自治工作先進(jìn)典型，從2007年開始探索老舊院落居民自治工作，在2010年就形成了以《長壽苑社區(qū)院落居民自治管理章程》為基礎(chǔ)的社區(qū)治理機(jī)制，社區(qū)“234院落居民自治工作法”于2018年獲評(píng)民政部100個(gè)“優(yōu)秀社區(qū)工作法”之一。

長壽苑社區(qū)位于火車南站中環(huán)路內(nèi)側(cè)、人民南路四段以東、科華南路以西，轄區(qū)內(nèi)有7個(gè)商品房小區(qū)和8個(gè)2001年前后農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷安置小區(qū)，現(xiàn)有住戶5724戶、1.5萬余人。其中，中環(huán)路火車南站東路段、科華南路、長壽路、長壽南路合圍區(qū)域轄6個(gè)老舊安置小區(qū)，共有住戶2818戶、0.9萬人。

基礎(chǔ)條件差，居住人口雜，使得院落治理工作難度一直很大。特別是在文明典范城市創(chuàng)建、拆違促安全等工作中，單一的居民自治管理已跟不上形勢(shì)的需要：一是院落居民自治小組成員平均年齡超過70歲，能力精力不夠，導(dǎo)致末端落實(shí)不力；二是社區(qū)工作重心偏移，兩委成員70%以上的精力耗在老舊院落的管理服務(wù)和矛盾糾紛調(diào)解上，兜底管理任務(wù)過重；三是院落管理服務(wù)水平較低，加上農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷安置人員依賴性很大，居民矛盾糾紛頻發(fā)。

“老問題”用上“新解法”

群眾需求就是努力方向，現(xiàn)實(shí)問題倒逼工作創(chuàng)新。面對(duì)這些問題和需求，社區(qū)兩委不斷思考，如何破解困局？

信托物業(yè)模式，在武侯區(qū)已經(jīng)推廣了好幾年，社區(qū)兩委也多次參加了區(qū)上的宣講和培訓(xùn)，2021年也在長壽苑社區(qū)的一個(gè)小區(qū)嘗試過，但沒有成功。

針對(duì)這些老舊院落，能不能搞信托物業(yè)模式？經(jīng)過很長一段時(shí)間的參訪、調(diào)研和學(xué)習(xí)，直到2022年下半年，社區(qū)下定決心要把信托制物業(yè)搞起來，用了半年的時(shí)間，終于推動(dòng)6個(gè)老舊院落信托物業(yè)的落地，主要有4個(gè)步驟：

一是宣傳培訓(xùn)。在武侯區(qū)委社治委和街道指導(dǎo)下，通過社區(qū)信義治理學(xué)院，邀請(qǐng)專家到社區(qū)，先后開展院落黨支部、自治小組和微網(wǎng)格長培訓(xùn)，舉辦群眾壩壩會(huì)宣講，并組織到其他信托物業(yè)小區(qū)觀摩學(xué)習(xí)，讓廣大群眾有認(rèn)知、有感受、再認(rèn)同。

二是開放預(yù)算。社區(qū)黨委牽頭，邀請(qǐng)多家物業(yè)公司到院落實(shí)地考察，會(huì)同黨支部、自治小組成員開展開放式預(yù)算，測(cè)算年度所有公共收益，制定年度收支計(jì)劃，按照“有多少錢辦多少事”也就是“質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

三是居民表決。2022年底，組織召開居民代表會(huì)議，對(duì)是否將原有自治管理模式轉(zhuǎn)型為信托物業(yè)模式，以及選聘物業(yè)公司進(jìn)行了表決，最后全票贊成通過了由智樂物業(yè)社會(huì)企業(yè)實(shí)行信托物業(yè)管理的決議，并授權(quán)社區(qū)處理相關(guān)事務(wù)。

四是物業(yè)簽約。2023年1月1日，社區(qū)與智樂物業(yè)簽約入駐，按照信托物業(yè)1.0版模式，進(jìn)行6個(gè)院落的連片信托物業(yè)管理。通過專業(yè)化管理，片區(qū)內(nèi)的秩序、環(huán)衛(wèi)、綠化、設(shè)施維護(hù)等逐步好轉(zhuǎn)。

新模式進(jìn)行再升級(jí)

今年初，國家銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“信托業(yè)務(wù)三分類新規(guī)”，明確提出要大力發(fā)展“服務(wù)信托”，這為信托物業(yè)模式升級(jí)提供了有力的政策支撐指引。

按照成都市、武侯區(qū)關(guān)于要持續(xù)完善信托物業(yè)模式的工作要求，在成都市委社治委和武侯區(qū)委社治委大力指導(dǎo)下，長壽苑社區(qū)用了半年時(shí)間，將信托物業(yè)1.0模式升級(jí)成2.0版本，取名叫“物業(yè)服務(wù)信托模式”，于今年8月簽約落地，并在中國信托登記有限公司依法審查登記，這在全國尚屬第一個(gè)。

相比于1.0版本，2.0版本最核心的就在于引入信托公司，設(shè)立信托計(jì)劃，信托公司成為了受托人，而物業(yè)公司變成了信托計(jì)劃中的物業(yè)服務(wù)執(zhí)行方。社區(qū)居委會(huì)在居民代表會(huì)議授權(quán)下，代表居民作為委托人；將片區(qū)內(nèi)的停車費(fèi)收益等所有公共收益，依照《信托法》設(shè)立為物業(yè)服務(wù)信托計(jì)劃，專門用于該片區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理；中國外貿(mào)信托公司作為受托人，負(fù)責(zé)該信托計(jì)劃的資金監(jiān)管、信息披露等職責(zé)，根據(jù)物業(yè)公司履行物業(yè)管理服務(wù)的情況進(jìn)行審核和按月?lián)芸睿簧鐓^(qū)居委會(huì)作為受益人，是基于為片區(qū)院落居民物業(yè)管理服務(wù)的特定目的，其實(shí)質(zhì)還是全體居民受益；物業(yè)公司作為信托計(jì)劃中最重要的物業(yè)服務(wù)的執(zhí)行方，依據(jù)各方參與的開放式預(yù)算確定的“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”和“年度收支預(yù)算”，開展物業(yè)管理服務(wù)，做到公開透明、開放參與。

新機(jī)制帶來新變化

長壽苑社區(qū)自2023年1月引入信托物業(yè)后，社區(qū)工作和院落管理都發(fā)生了可喜變化。

一是基層黨組織組織力進(jìn)一步增強(qiáng)。社區(qū)兩委從“物業(yè)經(jīng)理”“水電工”脫身變?yōu)椤包h建引領(lǐng)者”“監(jiān)督協(xié)調(diào)員”，自治小組、微網(wǎng)實(shí)格組織體系進(jìn)一步健全，社區(qū)黨委組織力、動(dòng)員力、公信力進(jìn)一步增強(qiáng)，基層基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)。

二是老舊院落治理效能進(jìn)一步提升。信托公司參與資金監(jiān)管，律師、會(huì)計(jì)師等社會(huì)化專業(yè)力量受聘為監(jiān)察人，每位業(yè)主都有權(quán)且低門檻地參與監(jiān)督，確保物業(yè)公司公開透明地開展專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，有效提升了院落治理合力。

三是群眾滿意度、幸福感進(jìn)一步提高。通過信托公司依法獨(dú)立監(jiān)管資金、物業(yè)公司提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，院落的物業(yè)服務(wù)管理水平大幅提高，居民矛盾糾紛大幅下降，滿意度大幅提高。

四是院落物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步規(guī)避。依據(jù)《信托法》設(shè)立信托計(jì)劃，選聘物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)執(zhí)行方，使物業(yè)資金獨(dú)立于物業(yè)公司，有效保障了資金安全和保值增值，有效建立了依據(jù)居民滿意度選（解）聘物業(yè)公司的機(jī)制渠道。

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